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破解空置率难题!以科技打造商办资管新路径

发布时间:2018年9月13日 浏览次数:558

我国目前正处于制造业向服务业的过渡阶段,而服务业的蓬勃兴起催生了大量写字楼物业需求,这块市场也受到了极大关注。


据世邦魏理仕发布的《2018中国房地产市场展望—写字楼篇》报告表明,受基建红利、金融科技需求、共享办公兴起等利好因素影响,2017年我国写字楼新增需求超过600万平方米,未来市场将继续保持活跃。


然而不可忽视的是,除一线城市北上广深的写字楼出租率能勉强达到90%左右,大部分二三线城市空置率依然在30%左右。


这种现象不仅是供求关系所决定,更主要还是取决于运营商的管理水平。我们会发现,在同一个城市甚至相同地段,有些项目租赁爆满,租金很高;有些项目门可罗雀,租不起价;这种鲜明的反差值得我们深思。


在设备管理上,我国大部分写字楼运营管理商还在使用“人力巡检+Office”统计的方式对设备进行维保,而这一原始方式导致设备信息更新速度慢、统计效率低下、错误率高,这方面的惨痛教训已不计其数。


在租户服务上,大部分写字楼管理商与租户的关系仅仅停留在收缴租金,故障维修等服务上,缺乏对租户需求的多元化思考,服务模式单一且被动。服务品质上没有得到根本提升,租户也对此颇有微词,为什么别家的写字楼服务就这么好?


在资产管理上,无论是在签订租赁合约以及资产交易流程中都存在因双方信息不对称而导致的不必要损失,为此耗费大量的交易成本。


基础管理效率低,租户服务不到位。不少入驻企业保修难,反馈慢,连基础设备都管理不好,还能怎么为租户提供品质服务?这直接导致长期以来的空置率居高不下。未来的商办资管领域,一定要在“管理+体验”上做好文章。


如何能在有限成本上尽量做好商办写字楼的管理服务,科技的力量至关重要。我们在与众多同行进行深度交流之后,发现行业已达成共识:以科技赋能于写字楼,从而提升“管理+体验”。主要有以下三大策略:



传统写字楼运营管理问题及科技赋能解决方式



01

加速设备智能化、管理标准化

实现降本提效


科技首要赋能的对象即是管理设备,而不断成熟的物联网(IoT)技术发展为设备的在线智能化提供可能的解决途径。商办管理运作繁复冗长,设备维护相比住宅社区的频次更高、类别更多,而通过设备智能化能够有效规避传统人力管理效率低等缺点。


1、实现设备全生命周期管理,降低人力成本


物联网(IoT)技术结合云数据管理平台实现设备在线化监控与管理,但现实情况是大多数商办运营商不知从何入手,尤其是中小写字楼管理企业本身的资本不足,设施的智能化改造不可能一步到位,如何选择刚需触点进行切入成为关键。


汇集多家运营管理商经验后发现,安防、停车、通行三项是写字楼设备管理最大地刚需触点,因为这三项都是租户最容易感受到的。


如针对大厦的所有监控打造电子围栏,通过人脸识别以及轨;乖赡艿耐残形,并及时进行预警;采用无感支付与定位技术实现无人值守的智慧停车管理体系;基于手机二维码的门禁扫描,节省了登记时间的同时也提高物业管理者的工作效率。



商办设施主要设备管理系统


通过物联网与云数据平台实现办公楼设施资源整合,使每一个设备都能生成运营状态数据库,以及对应的设备“生命二维码“。当设备出现异常时,能够发出信号至相关维修部门,由传统的人为主动检查维修过渡到维修事件寻人,这可以省去约40%人工巡检成本。


2、打造设备知识数据库,提升管理效率


设备管理中人的因素无法完全替代,然而目前行业人员流动性水平制约了整体的人力服务水平,一方面少数具有经验的老师傅较为稀缺,且待遇要求越来越高;另一方面新进物业人士专业能力又不足。


基于设备全生命周期的监控体系建立后,高效率的维修技能成为了管理者的普遍诉求。而此时围绕设备的信息化知识数据库便应运而生。



设备知识库元素组成


维修人员通过调取管理APP平台的设备知识库,可以及时了解该问题设备的工作年份、所属类别以及历史问题解决办法。并且提供相应的维修与操作指南,保证维修人员能够更加快捷地完成任务,解决了需要老师傅才能解决的问题,将人的经验转变为设备的知识,有效解决人才储备和专业瓶颈问题。



02

洞察企业横向需求,多元化服务提升体验


物业资管逻辑最重要的价值点在于资产增值,即提升物业的管理租金。因此在基础管理服务做到位之后,运营商需进一步挖掘租户需求,探索适合的增值服务模式,提供更好的租住场景体验。




商办服务主要触点场景


相对传统社区,商办物业管理更加侧重于对B端用户的痛点分析,站在入驻企业老板的角度进行场景还原。同时每个C端用户的多元化、个性化需求也应当得到满足,只有整个企业组织从下而上达成一致的服务评价,物业运营才会产生更多的溢价。


1、一站式企业服务,帮助B端用户节约成本


对于入驻企业整体而言,尤其是中小企业来说,为企业的注册创办,招聘培训、日常商务等流程上提供代理服务,能够最大化的降低入驻企业非主营业务成本。


例如商办运营商Z企针对入驻企业专门搭建了400人的横向服务平台,内容涵盖企业入驻装修、家居定制、注册代办等,几乎包办了入驻企业整个生命周期需求。


在入驻企业日常运营过程中,商旅需求是庞大的市场,基于此Z企的管理平台提供了丰富的商旅资源,为入驻企业低价预定商旅出行酒店,价格差甚至低于其他专业OTA平台20-30%以上。其中关键就是Z企与多地的商旅资源建立起的合作机制,使入驻企业不仅享受到Z企提供的服务,更是享受建立于整个商务生态圈合作伙伴的增值服务。


2、AI服务提高C端用户工作效率


对于伴随企业共同入驻的员工个体而言,想办法提升员工办事效率也成为优秀写字楼管理商发力点之一,繁杂的行政事务限制住了员工创造价值的时间。


而得益于AI智能的发展,这项工作正在变得更加简化,目前众多运营商已提供针对C端客户的语音助手服务,员工只需通过APP平台发送语音,包括订水订饭,资料打印等需求,语音助手将需求直接通过数据平台整合反馈至相关的服务提供者,尽可能节省人工时间成本。


通过这种方式,运营商为所有入驻企业提供统一的“智能前台”,尤其是节省了中小企业不必要的行政成本,使得每个员工能在工作时间发挥最大的业务价值。


3、激励机制提升服务品质


这是一个服务业作为主导的时代,年轻白领们愿意为周到的服务买单;谡飧鎏匦,商办运营商可以抓住服务人员与用户的关系,通过设定激励机制促进一线的服务人员挖掘并提供额外服务。


例如Z企为每个员工着装上贴上了类似二维码的鼓励“标签”,在完成对写字楼用户的服务后,用户通过扫描二维码对服务人员“打赏”,数额的高低不仅决定了服务的品质,还鼓励一线人员审视并改进服务工作。


实施结果表明,针对一线服务人员的绩效考核中,绩效第一名与最后一名的“打赏”金额差距在两倍以上,可想而知这对于内部员工的正面影响。以往的运营商为了提高写字楼服务品质而绞尽脑汁,费钱不讨好,而现在运营商需要做的,却只需要搭建好服务者与客户的交互平台。

03

应用区块链技术,信息共享盘活商办资源


科技创新永不止步,与科技相结合可以使传统行业换发新的生命。区块链是目前科技领域最火的话题之一,而商办资管行业又能和区块链产生怎样的化学反应?


1、采购端:设备采购透明化降低人为招标成本


区块链的主要特性就是去中心化、公开透明和无法篡改的信息共享机制。而商办资产管理在运营流程中存在诸多因为信息不透明而造成不必要的损失。


因此可以结合区块链技术在所有商办项目中建立起“运营数据共享”的合约联盟体系,使各项经营数据达到透明化。联盟的最大优势就是可以共享各个项目的运营设备信息,包括招标价格等,从而使运营商新进设备具有相对透明的参考依据,减少甚至免除了因人为采购和招标约束而浪费的时间成本。


2、管理端:智慧租赁合约确保租赁关系安全可靠


为了获得相对竞价优势,商办管理向来重视经营数据的保密性。租户很难获取写字楼的租金价格、办公人数关键性数据。而租户本身也会为了获取优惠的进场条件而虚报自身的企业实力。这种信息相互不对称会增加租赁过程中相互欺骗和隐瞒的风险。


而由于区块链的信息拥有不可纂改的特点,未来商业写字楼管理租赁合同中可以依托区块链技术开发智慧租赁合约。


智慧租赁合约将物业的租金、物业费、支付频率和修缮细节在内的租赁详情整合至区块链当中,并且由管理方发起租赁邀约,租户在审核时候可以使用电子密钥认可租赁协议。


合同予以确认后,该份合约随即成为在区块链中流通的、具有法律效力的数字智慧写字楼租赁合约。同时租赁方将钱款存入指定的安全账户,智能租赁合约将会定期从账户中扣取款项。


当智慧租赁合约过期时,指定账户中剩余的钱款便会经分配后打入管理方和租户的账户中。分配给各自账户的数额将由双方在智慧写字楼租赁合约中商议的租赁条款而定。


通过这样的合同制定,避免了后期任何一方纂改合同的可能性,合同的履约也将在安全透明的环境下进行,使租赁双方的关系得到保障。


3、交易端:数字化交易提升资产流动性


在写字楼的交易上,区块链技术也能发挥其特定的价值。当前资产证券化已成为下个地产行业的发展方向,但实际操作中也存在诸多缺点,例如评估非标准化、缺乏完善的定价机制,交易市场缺乏流动性、参与方较多且流程复杂。


而基于区块链技术的不可篡改,多方验证的特性,未来的商办资产证券化过程可以借助区块链将底层资产所有相关的经营、交易等数据全部上链并进行数据交易,形成低成本,安全性强的资产交易信用互联网体系。


具体流程是先将底层资产信息(管理文档、组织文档,人员文档等),资产运营信息(人脸识别、车辆出入等),还有基于地产的体验属性信息(APP、呼叫中心运营数据等)全部打包进行数据化处理。


在进行资产数字化处理后,可将数据资产上传至区块链当中,这一步主要是使得实体资产的物理数据信息映射至对应链上。


最后构建涉及资产证券化交易的多方机构联盟,让每一个交易参与机构都拥有特定的电子签证,从而使每一步环节审核都在公开透明的环境当中,也确保资产交易信息都完整地记录在区块链上,方便追踪资产所有权。




区块链赋予传统资产证券化流程图


当前我国在资产证券化上引入区块链技术的案例较少,较为出名的是在2017年由百度和长安汽车以汽车消费信贷作为底层资产联合发布了首例基于区块链技术的交易所ABS,该产品通过区块链技术将参与方的信息输入,实现对底层资产全生命周期的信息监控,解决了资产证券化过程中信息不透明等问题。相信不久之后,以写字楼租赁权益的“区块链+资产证券化”产品也将应运而生。



结 语


智能科技换发企业新生,用技术赋能写字楼管理,将会给传统市场发展带来新的风向。然而谨慎之言,上述部分观点也只是初步猜想,未来全国智慧商办的愿景实现还需要时间,在房企、制造商、金融机构等各方力量群雄逐鹿的背景下,智慧商办市场依然是处混沌时代。


相信站在资本发展的浪潮之下,本着为租户提供便利的初心,利用科技赋能于“管理+服务”流程,提供数据化、网络化、智能化技术的管理者,才能在混沌中寻找本质,于乱世中成为英雄。

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